轉自：湖州法院

     目前，一些小區(qū)物業(yè)公司漠視業(yè)主利益，在服務方面能省則省、能少則少，無心打理小區(qū)物業(yè)，隨意占用或擅自出租業(yè)主公共設施，對業(yè)主的各種不規(guī)范甚至違法行為熟視無睹，不愿過問，以致引發(fā)糾紛。

     這些糾紛，看起來似乎因服務質量引發(fā)，但認真分析，其中相當一部分涉及的是法律問題。

盤點物業(yè)公司的八大違法行為

    1、人行道私設停車場

    物業(yè)收取停車費違法

    人行道上停車收費現象，均沒有法律依據，屬于違法行為。如果有其他單位或者個人非法占用市政公共設施，涉嫌危害公共安全。即使有關部門給審批了手續(xù)，也是違法的。

    占用小區(qū)內公共道路、場地設置停車位首先要經過房管部門的審核批準；其次，凡已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，具體服務收費標準由小區(qū)業(yè)委會確定；未成立業(yè)主委員會的，須征求本住宅區(qū)半數以上業(yè)主同意，不可擅自收取場地占用費或者停車服務費。

    2、樓頂加層為防水？

    物業(yè)私自施工行為違法

    《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；

    尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；

無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

    3、對飼養(yǎng)寵物業(yè)主停水電

     物業(yè)涉嫌違法越界

    根據國家相關法律規(guī)定，養(yǎng)犬重點管理區(qū)禁止飼養(yǎng)的有烈性犬、大型犬。國家允許飼養(yǎng)的寵物，在完成相關手續(xù)后業(yè)主是有權飼養(yǎng)的。

    物業(yè)公司作為服務機構，沒有權利不讓業(yè)主養(yǎng)寵物，更沒有權利對業(yè)主停水、停電、罰款，業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以制定相關規(guī)定。

    居民也應該文明養(yǎng)犬，辦理養(yǎng)狗的相關證件，外出時應由成人牽領，避讓老人、孕婦和兒童，避免給他人帶來傷害。同時，對犬只在戶外排泄的糞便，應立即清理。

    4、電梯服務費

   提前一年收取

    物業(yè)收費行為違法

    電梯服務費屬于公共能耗費，其主要費用就是運營中使用的電費，不得提前收取，應該按照每個月的實際使用情況進行分攤。

    除了電梯服務費，中央空調等設施的運行費用及公共照明、公共用水等納入代收代交費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨建帳，公開、合理、按實分攤，每半年向業(yè)主公布費用使用情況。

    5、物業(yè)費與公共費“捆綁”

    根據相關規(guī)定，住宅小區(qū)內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費（含綜合開發(fā)費），交由專業(yè)經營單位專項用于住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備的投資建設。

    住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。專業(yè)經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

    6、擅自改變物業(yè)服務用房用途

    《物業(yè)管理條例》第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

    7、擅自改變物業(yè)服務用房用途

    《物業(yè)管理條例》第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;

所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的。

    8、物業(yè)資質等級≠物業(yè)收費標準

    物業(yè)服務企業(yè)的資質等級與物業(yè)服務收費標準并沒有直接關系。

    企業(yè)資質代表著企業(yè)的規(guī)模，以及承接項目的能力；物業(yè)服務收費標準則是與服務標準的等級直接掛鉤，這是在物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會及建設單位簽訂物業(yè)服務合同中約定的。

    物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的服務標準提供相應的服務，同時，收取相應的費用。如業(yè)主認為物業(yè)收費高并提供相應服務，可由業(yè)主大會、業(yè)委會等出面進行協(xié)商。