0537-3281863
知識天地 您當(dāng)前的位置:首頁 >> 知識天地

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需具備的七項(xiàng)能力

更新時間:2016/1/18

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需具備的七項(xiàng)能力

    作者| 張貴輝

    來源|現(xiàn)代物業(yè)

    管理處經(jīng)理在物業(yè)管理企業(yè)中處于承上啟下的位置,猶如制造企業(yè)的車間主任。他們同時擔(dān)負(fù)執(zhí)行者和管理者的雙重角色,是企業(yè)高層與基層之間溝通的一座橋梁。他們的作用發(fā)揮得好壞與否,直接影響到企業(yè)戰(zhàn)略決策的成敗。在全球倡導(dǎo)“執(zhí)行力”的潮流中,管理處經(jīng)理的執(zhí)行力如何成為職業(yè)經(jīng)理人是否稱職的重要籌碼。我以為,一個合格的管理處經(jīng)理,應(yīng)具備以下七項(xiàng)能力:

    一、悟性能力

    相信很多管理處經(jīng)理都有同感,企業(yè)高層在給我們下達(dá)指令時,往往會直接以結(jié)果的形式形成指令或目標(biāo)計(jì)劃。因此,管理處經(jīng)理必須先弄清楚上司的意圖,以此為目標(biāo)來把握執(zhí)行目標(biāo)計(jì)劃的方向。這一點(diǎn)很重要,千萬不能埋頭苦干,否則到頭來事倍功半,得不償失。
案例:某小區(qū)已正常入住,小區(qū)車位已具備使用條件,為彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足,管理處總經(jīng)理向上司提出在停車場手續(xù)申報(bào)中向業(yè)主按有關(guān)規(guī)定收取車位費(fèi)。這種做法主要是由于政府機(jī)關(guān)辦事效率不高導(dǎo)致各項(xiàng)審批困難所致。上司在給管理處總經(jīng)理下達(dá)指令時,考慮到種種原因,沒有一個明確的說法,但告誡管理處總經(jīng)理要充分考慮種種會發(fā)生的潛在問題。管理處總經(jīng)理從上司的指令中悟出了意圖,為此贏得了一個季度的停車場收益以彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。此案例雖然有些偏頗,但從中可以看出管理處總經(jīng)理的領(lǐng)悟能力確實(shí)不凡。

    二、計(jì)劃能力

    管理處經(jīng)理接到上司的指令后,在執(zhí)行指令前應(yīng)制訂詳盡的計(jì)劃,把各項(xiàng)目標(biāo)按照輕、重、緩、急列出計(jì)劃表(計(jì)劃表應(yīng)明確完成時間、責(zé)任人、督導(dǎo)人及未完成原因等)。切記:制定計(jì)劃一定要雙方達(dá)成共識。一般管理處在制訂計(jì)劃時,按照年度計(jì)劃逐漸分解到每月,形成月度計(jì)劃,再分解到每周甚至每日?紤]到物業(yè)管理的特殊性,不可預(yù)料的追加計(jì)劃較多。因此,管理處總經(jīng)理在計(jì)劃的實(shí)施與督導(dǎo)中,要預(yù)先掌握關(guān)鍵性的目標(biāo),用20/80原理來執(zhí)行與衡量計(jì)劃的科學(xué)性與合理性。

    案例:某管理處總經(jīng)理制定的周計(jì)劃(列出其中兩項(xiàng)):周五與業(yè)主委員會召開一次溝通會議,周日舉辦一次小業(yè)主戶外踏青活動。制定計(jì)劃后,直至周三才打電話與業(yè)主委員會總經(jīng)理預(yù)約。結(jié)果,業(yè)主委員會總經(jīng)理說他們那天有其他重要工作要安排,不能推延。周日的活動由于未考慮到當(dāng)天是母親節(jié)而以失敗告終。

    三、督導(dǎo)能力

    計(jì)劃制定得再周到,如不能有效地執(zhí)行,也達(dá)不到良好的預(yù)期效果。管理處總經(jīng)理日常督導(dǎo)下屬是必要的。督導(dǎo)下屬,首先要考量下屬能力與工作分配的合理性,也要考慮言行的方式,要知道“給我上”與“跟我沖”的區(qū)別很大,語氣不好或目標(biāo)不明確直接影響到計(jì)劃的實(shí)施。管理處總經(jīng)理在督導(dǎo)下屬時,要利用個人人格魅力去激發(fā)下屬的潛意識,提升下屬的責(zé)任感與使命感。好的管理處經(jīng)理懂得如何充分調(diào)動下屬的主觀能動性。
    案例:某管理處總經(jīng)理在與下屬達(dá)成共識的前提下制定了一份月度計(jì)劃,并且在計(jì)劃實(shí)施表中增加了“中途考核時間”一欄。在事前、事中進(jìn)行全方位督導(dǎo),遇到阻力,下屬積極與管理處總經(jīng)理溝通。事后管理處總經(jīng)理與下屬共同分析原因、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。結(jié)果,該管理處在公司月度績效評估中一路領(lǐng)先。

    四、協(xié)調(diào)能力

    管理一線工作,管理處總經(jīng)理往往將大部分時間花在協(xié)調(diào)上。協(xié)調(diào)不僅包括內(nèi)部上下級之間、部門與部門之間的縱向和橫向協(xié)調(diào),還包括與外部顧客、合作方、相關(guān)方的協(xié)調(diào),業(yè)主回訪、居委會、業(yè)委會的溝通,派出所、市政部門的不定期拜訪等等。任何一方協(xié)調(diào)不好都會影響到計(jì)劃的實(shí)施,協(xié)調(diào)各方關(guān)系就是實(shí)現(xiàn)共贏。

    案例:某管理處經(jīng)理剛來北京,對北京的物業(yè)管理市場環(huán)境不了解。對內(nèi),他能很快與下屬形成一種良好的合作氛圍,在管理處內(nèi)部形成良好工作局面。然而在對外聯(lián)系上,他由于性格等原因所致,與市政、派出所及業(yè)委會關(guān)系處理得不融洽。結(jié)果,工作中處處受阻,上司不得不忍痛割愛,將之調(diào)離。

    五、授權(quán)能力

    人的能力都是有限的,管理在于借力,管理處總經(jīng)理事必躬親,要充分授權(quán)。下屬是自己的一面鏡子,也是延伸自己智力和能力的載體,賦予下屬責(zé)、權(quán)、利,才能更大限度地培養(yǎng)其責(zé)任感和成就感。一個團(tuán)隊(duì)的智慧肯定勝于一個人的智慧,用團(tuán)隊(duì)的凝聚力去激發(fā)下屬的潛能。切記:成就下屬,就是成就自己。

    六、創(chuàng)新能力

    創(chuàng)新是衡量一個人、一個企業(yè)是否具備競爭力的標(biāo)志。管理處經(jīng)理作為一線物業(yè)服務(wù)的提供者。對業(yè)主潛在的需求會有先知先覺的超前認(rèn)識。通過對業(yè)主需求層次的剖析,可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略提供一線真實(shí)材料,同時,也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來生機(jī)。

    七、領(lǐng)導(dǎo)力(引導(dǎo)力)

    筆者以為,作為一個管理處經(jīng)理,除需具備以上六大能力外,最重要的還需具備領(lǐng)導(dǎo)力。管理處經(jīng)理完成計(jì)劃所體現(xiàn)的執(zhí)行力的過程,就是提高自身對下屬領(lǐng)導(dǎo)力的過程,對上提高執(zhí)行力,對下提高領(lǐng)導(dǎo)力才能出色地完成計(jì)劃。提高領(lǐng)導(dǎo)力有兩條途徑:

    一是學(xué)會用老板的眼光看企業(yè)。老板最終注重的是利潤的增長,而管理處總經(jīng)理就應(yīng)該一切以這個為立足點(diǎn)。通過各種途徑增加本管理處的利潤,當(dāng)然包括品質(zhì)的提升,這也是為利潤增長作鋪墊的;二是從被領(lǐng)導(dǎo)中學(xué)習(xí)領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)人其實(shí)很簡單,就兩件事:一是用人,內(nèi)圈用德,外圈用人,用人所長,容人所短;二是激勵,通過正面激勵引導(dǎo)下屬向前跑,通過負(fù)面激勵推動下屬向前走,要知道,任何領(lǐng)導(dǎo)都是從做下屬開始的。在物業(yè)管理實(shí)踐中,引導(dǎo)的作用不可忽視!
    案例:2001年4月,深圳某小區(qū)剛剛?cè)牖铮粯菢I(yè)主有開發(fā)商贈送的小花園。當(dāng)時很多業(yè)主都想做一個遮陽篷,并且想把花園里原先的綠草鏟除種上各種鮮花。由于深圳市民整體素質(zhì)較高,他們并沒有直接采取行動,二是聯(lián)合眾多有這項(xiàng)需求的業(yè)主與管理處交涉,管理處經(jīng)理采取的措施是:一方面向大家講解有關(guān)法規(guī)上針對業(yè)主私自搭建影響建筑外觀的知識;另一方面從長遠(yuǎn)利益向業(yè)主灌輸私自搭建后,將小區(qū)整體環(huán)境破壞后可能造成的不良后果,甚至還組織了一次業(yè)主代表去以前也封閉了一樓花園的小區(qū)參觀。通過不斷溝通與引導(dǎo),業(yè)主們終于明白了其中的利害關(guān)系。并且形成了一個不成文的契約:以后有類似需求的業(yè)主,業(yè)主之間相互轉(zhuǎn)告并加以勸阻。直到第二年,整個小區(qū)沒有一戶業(yè)主私自搭建,花園里則由物管公司統(tǒng)一種植了各種鮮花。目前,整個小區(qū)四季都飄逸著花香。
    綜上所述,作為一個合格的管理處經(jīng)理,應(yīng)具備以上七項(xiàng)能力。隨著物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度的逐步成型,我相信未來幾年內(nèi),將涌現(xiàn)大批優(yōu)秀的物業(yè)管理處職業(yè)經(jīng)理,將推進(jìn)我國的物業(yè)管理業(yè)向有序、健康、可持續(xù)方向發(fā)展!

【返回列表頁】
地址:濟(jì)寧市金宇路47號置城國際C座610號房     服務(wù)熱線:0537-3281863   2993261
版權(quán)所有:山東華美云著物業(yè)有限公司   技術(shù)支持:新視野 ICP備案編號:魯ICP備17047585號