0537-3281863
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更新時間：2017/5/26
案件情況
廣州市某物業(yè)服務企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)服務企業(yè)”）受某小區(qū)開發(fā)商的委托，自2005年3月1日人駐該小區(qū)提供物業(yè)管理服務至今。物業(yè)服務企業(yè)原一直按0.8元/(m2•月）的標準向業(yè)主收取物業(yè)服務管理費，被告劉某某、李某某于2005年10月8日收樓入住該小區(qū)，亦一直依約按此標準向物業(yè)服務企業(yè)交納管理費。自2007年1月開始， 物業(yè)服務企業(yè)通知全體業(yè)主物業(yè)管理費的標準改為按1.2元/(m2•月）。初期劉某某、李某某按物業(yè)服務企業(yè)提高后的標準依約繳費，但自2008年8月開始，雙方對于該繳費標準產(chǎn)生爭議，劉某某、李某某拒絕繼續(xù)按此標準向物業(yè)服務企業(yè)交納管理費。
物業(yè)服務企業(yè)向人民法院提起訴訟要求劉某某、李某某支付2008年8月〜2010年3月31日期間拖欠的物業(yè)管理費、水費、電費和垃圾費及物業(yè)管理費、水費、電費的滯納金。
劉某某、李某某對物業(yè)服務企業(yè)主張每月水費金額及電費金額無異議，但其認為合 同中并沒有約定水電費的滯納金，因此無須支付水電費的滯納金。同時認為，物業(yè)服務企業(yè)原來按0.8元/(m2•月）的標準收取管理費時，雙方?jīng)]有糾紛產(chǎn)生，劉某某、李某某一直依約支付物業(yè)管理費、水電費，在物業(yè)服務企業(yè)擅自將物業(yè)管理費調整為1.2元/(m2•月）后，劉某某、李某某要求仍按0.8元/(m2•月）的標準支付物業(yè)管理費，但物業(yè) 服務企業(yè)拒絕收取，所以劉某某、李某某并非惡意不支付物業(yè)管理費，不應支付滯納金。
焦點問題
1. 前期物業(yè)服務企業(yè)是否有權擅自提髙物業(yè)管理費？
2. 物業(yè)服務企業(yè)未通過召開業(yè)主大會的形式提高物業(yè)服務費是否有效？
判決結果
一審法院經(jīng)審理認為，該小區(qū)一直未能成立業(yè)主委員會，物業(yè)服務企業(yè)受開發(fā)商的委托為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務，符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，有權向該小區(qū)內(nèi)的業(yè)主或房屋使用人收取物業(yè)服務費。劉某某、李某某作為該小區(qū)內(nèi)房屋的使用人，在享受物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)管理服務后，理應支付物業(yè)服務費。雙方對于物業(yè)管理費的交納標準存在爭議，但該收費標準是針對小區(qū)全體業(yè)主，并非只針對劉某一人，劉某某、李某某作為小區(qū)的房屋使用人，亦應按此標準繳納物業(yè)管理費。故現(xiàn)物業(yè)服 務企業(yè)要求劉某某、李某某按每月108.30元（90.21m2x1.2元/(m2•月））的標準交納2008年8月1日～2010年3月31日期間的物業(yè)管理費合法有據(jù)，予以支持。物業(yè)服務企業(yè) 要求劉某某、李某某支付2008年8月1日〜2010年3月31日期間的水費、電費、垃圾處理費，因劉某某、李某某沒有異議并表示同意支付，亦予以支持。
對于物業(yè)服務企業(yè)要求劉某某、李某某支付拖欠上述期間物業(yè)管理費、水費、電費、垃圾處理費的滯納金訴請一項。該院認為，自2007年1月開始，物業(yè)服務企業(yè)按新的收費標準收取物業(yè)服務費，但由于此行為未能取得所有業(yè)主的支持與理解，導致包括本案劉某某、李某某在內(nèi)的部分業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生爭議，且包括劉某某、李某某在內(nèi)的35戶業(yè)主亦于2010年2月分別向本院提起訴訟，要求本案物業(yè)服務企業(yè)退回多收部分的物業(yè)管理費�？梢婋p方對于管理費收費標準的分歧極大，當時情況下矛盾難以調和，故劉某某、李某某關于物業(yè)服務企業(yè)因其不愿按1.2元/(m2•月）的標準交 納管理費而拒絕收取水電費、垃圾處理費及按0.8元/m2/月先行交納的管理費的陳述是 合理可信的，予以采信，導致上述費用至今仍未交納并不可完全歸責于劉某某、李某某。綜合以上案情，依照公平合理的民法原則，對于物業(yè)服務企業(yè)要求劉某某、李某 某支付上述滯納金的訴清，不予支持。
一審判決后，物業(yè)服務企業(yè)不服一審判決向廣州市中級人民法院提起上訴，廣州 市中級人民法院經(jīng)審理認為原審判決并無不當，駁回了物業(yè)服務企業(yè)的上訴請求。
法條鏈接
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
(二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
(三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；
(五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；
(六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
(八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；
(九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
(十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
案例評析
前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位與其選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂的合同，該合同在實際履行中突破了“合同相對性”原則，具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一是簽訂合同的主體為建設單位（即開發(fā)商）與物業(yè)服務企業(yè)；二是業(yè)主不是合同簽訂的主體，但卻是物業(yè)服務合同的權利享有者和義務承擔者。這種權利義務關系形成的根本原因在于建設單位將其所有的“大產(chǎn)權”分割為若干“小產(chǎn)權”并進行了轉讓，在“小產(chǎn)權”轉讓時相關的權利義務一并轉讓。
本案中，物業(yè)服務企業(yè)要求提高物業(yè)費屬于對物業(yè)服務合同條款的變更，應當與合同相對方協(xié)商一致，但鑒于前期物業(yè)服務合同的特殊性，即合同簽訂人和權利義務承擔人并不一致，因此，物業(yè)服務企業(yè)實際上應與全體業(yè)主進行協(xié)商，協(xié)商的方式為由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會投票決議，方可變更物業(yè)服務收費標準；沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)也應按照法定程序提請街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定是否提高物業(yè)服務收費標準。就本案而言，物業(yè)服務企業(yè)沒有完全按照前述程序提高物業(yè)費，卻獲得了法院的支持，究其根本原因，一方面在于其將收費標準由0.8元調整為1.2元時得到了大部分業(yè)主的支持，另一方面劉某某、李某某初期亦按照1.2元的標準繳納了物業(yè)管理費，在一定程度上，可以將上述行為理解為業(yè)主默認了“物業(yè)服務費用調整”這一事項。
同時，筆者認為類似案件的判決結果可能會有地區(qū)差異。為了避免法律風險，物業(yè)服務企業(yè)調整物業(yè)服務費用仍以按照法定程序召開業(yè)主大會投票表決為最佳途徑；
對于業(yè)主而言，如果遇到此類物業(yè)服務企業(yè)單方調整費用的問題時，需要積極維護自 己的合法權益，否則一旦形成事實，則會影響案件的判決結果。