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人大代表建議制定《物業(yè)管理法》

更新時間:2016/3/11

人大代表建議制定《物業(yè)管理法》

在今年的全國兩會上,全國人大代表、安徽工業(yè)大學商學院教授楊亞達關注到物業(yè)管理立法工作滯后的現(xiàn)實,建議盡快制定和出臺《物業(yè)管理法》,為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展奠定法律基礎。

問題拖欠物業(yè)費等六大糾紛困擾物業(yè)與業(yè)主

物業(yè)管理行業(yè)快速成長,物業(yè)管理的領域已從單一類型物業(yè)到基本覆蓋不動產(chǎn)管理的所有領域。但由于物業(yè)管理立法工作的滯后,缺乏權威性法律的有效約束,產(chǎn)生了很多物業(yè)糾紛。

楊亞達調(diào)研發(fā)現(xiàn),這些糾紛主要表現(xiàn)為6個方面:業(yè)主拖欠物業(yè)費、供暖費等的糾紛;公共費用分攤糾紛;小區(qū)停車位收費引起的糾紛;業(yè)主違章搭建引起的糾紛;業(yè)主在小區(qū)內(nèi)人身財產(chǎn)受到侵害或傷害引起的糾紛;前期物業(yè)管理公司拒不撤出管理區(qū)域引起的糾紛。

究其原因,楊亞達認為,物業(yè)管理牽涉多個方面,實踐中有很多原因,比如物業(yè)公司在保潔工作、維修養(yǎng)護、安全防范等服務上不到位引起的糾紛。物業(yè)公司管理不規(guī)范,管理隊伍素質較低,服務意識、服務質量差。還有一些糾紛是由于業(yè)主對物業(yè)服務標準的認識存在偏差產(chǎn)生。此外,一些業(yè)主法律意識不強,不能分辨物業(yè)企業(yè)的責任范圍。業(yè)主對涉及業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主之間不同的法律關系認識不足,從而產(chǎn)生維權。

物業(yè)條例執(zhí)行力得不到有效保證

楊亞達注意到,我國目前在物業(yè)管理立法上,主要依據(jù)國務院2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》和國務院有關部門制定的其他一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件。

2007年《物權法》的頒布,首次明確了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”概念,界定了物業(yè)管理的性質和范圍,確認了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間平等的合同關系。但從總體上來說,物業(yè)管理的法律環(huán)境和立法工作還存在較多的問題。

楊亞達認為,我國現(xiàn)行物業(yè)管理的法律政策從立法的級次上看,除《物權法》外,都以行政法規(guī)、規(guī)章或紅頭文件的形式出現(xiàn),在法律體系中效力層次較低,強制力不足,導致具體執(zhí)行中困難重重,仍有許多具體問題長期無法得到有效解決!段餀喾ā冯m然法律級次高,但可操作性不夠。而《物業(yè)管理條例》雖然具體細致,但法律級次低、處理有關糾紛和違規(guī)行為的執(zhí)行主體、處理程序都不明確,使得執(zhí)行力得不到有效保證。

缺乏適當?shù)奈飿I(yè)管理法律

楊亞達認為,現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)適用范圍較窄,通常局限在對居民住宅區(qū)的物業(yè)管理上。而物業(yè)管理實踐的范圍極廣,除住宅區(qū)外,寫字樓、工業(yè)區(qū)、學校、醫(yī)院、商場、車站、碼頭、運動場館等各類建筑物都存在物業(yè)管理實踐活動。這些場所的物業(yè)管理實踐,缺乏具體的法律法規(guī)指導。

雖然有些地方性法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定了寫字樓、商住樓可以參照執(zhí)行,但在執(zhí)行的過程中,由于沒有概括集中各類物業(yè)建筑物的整體特點,往往難以依照這些地方性物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章來進行整體的規(guī)范管理。

目前,全國已有深圳、青島、沈陽、常州、合肥、北京、廣州、上海等一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。還有些省、市正在醞釀立法。楊亞達認為,現(xiàn)有的地方物業(yè)管理法規(guī)整體協(xié)調(diào)性相對較差,缺乏系統(tǒng)、完善的法律法規(guī)體系。出現(xiàn)這個問題的根本原因還是在于缺乏一個全國性的、最權威的、強制力適當?shù)奈飿I(yè)管理法律作為地方立法的指導和依據(jù)。

建議盡快制定和出臺 《物業(yè)管理法》

楊亞達認為,物業(yè)管理多年的實踐、《物權法》的出臺,使得立法的基本條件具備。因此,建議盡快制定和出臺《物業(yè)管理法》,為物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展奠定法律基礎。

針對具體立法的內(nèi)容,楊亞達認為,《物業(yè)管理法》應明確以下一些內(nèi)容:具體深入地界定建筑物區(qū)分所有權范圍;繼續(xù)完善業(yè)主大會制度,明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律責任;完善管理規(guī)約制度,提高業(yè)主自律意識;規(guī)范物業(yè)承接驗收制度;進一步強化物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度和物業(yè)服務人員職業(yè)資格制度;繼續(xù)沿用《條例》中規(guī)定的住房專項維修資金的保管使用制度;建立物業(yè)服務糾紛高效解決機制等。

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