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更新時(shí)間：2016/1/18
物業(yè)管理資質(zhì)管理制度的出發(fā)點(diǎn)是好的，目的是為了規(guī)范市場，讓消費(fèi)者在對(duì)物業(yè)管理不專業(yè)的前提下，能夠盡量選擇合格的物業(yè)服務(wù)。
但是，這個(gè)良好的出發(fā)點(diǎn)卻是建立在眾多損害的基礎(chǔ)之上，且也沒有達(dá)到預(yù)期的效果。
一、剝奪了業(yè)主的自由選擇權(quán)
資質(zhì)制度規(guī)定，三級(jí)企業(yè)不能服務(wù)20萬平方米以上的住宅項(xiàng)目。也就是說，一個(gè)21萬平方米的住宅小區(qū)業(yè)主，看到隔壁一個(gè)小區(qū)管理服務(wù)非常好，但那是一家三級(jí)企業(yè)，想請(qǐng)過來當(dāng)管家是不行的。
一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費(fèi)者卻不能自由選擇，這是一個(gè)很嚴(yán)肅的問題。
二、扼殺了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的精神
且不說當(dāng)前社會(huì)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新的大趨勢，就說物業(yè)管理本身的技術(shù)門檻吧，并不是十分高精尖，幾乎是一個(gè)人人都可以介入的行業(yè)。當(dāng)然，這么說，并不是否認(rèn)物業(yè)管理的專業(yè)性，而是想表達(dá)資質(zhì)管理將一個(gè)人人都可以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的行業(yè)，變成了只有高富帥才能進(jìn)來玩的場地。
一般來說，發(fā)展到一定程度的大型企業(yè)有固有的發(fā)展慣性，雖然也會(huì)受制于市場的需求而自我創(chuàng)新，但其創(chuàng)新力度與內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，遠(yuǎn)不如初創(chuàng)企業(yè)。一個(gè)從大型物業(yè)企業(yè)出來創(chuàng)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，其管理、服務(wù)、技術(shù)、資源、經(jīng)驗(yàn)等各方面的能力，絕不會(huì)比他出身的大型物企差到哪兒去，這個(gè)新團(tuán)隊(duì)能夠提供給業(yè)主的服務(wù)絕對(duì)會(huì)超出原來的企業(yè)，這是因?yàn)樗麄冎詮脑瓉淼钠髽I(yè)跳出來，就是因?yàn)榭吹搅嗽髽I(yè)的弊端，所以能夠在新創(chuàng)企業(yè)中快速提升創(chuàng)新能力。
但是，資質(zhì)制度決定著，這個(gè)極其優(yōu)秀的有可能大大促進(jìn)物業(yè)行業(yè)快速提升服務(wù)水平的團(tuán)隊(duì)，卻有可能在不公平的市場環(huán)境下被創(chuàng)新所沖擊的既得利益集團(tuán)扼殺掉。
制度規(guī)定，新創(chuàng)企業(yè)不能承接20萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，必須在管理7.5個(gè)小區(qū)后（多層100萬＋高層50萬；資質(zhì)制度中的管理面積計(jì)算有多種方式，此處僅以住宅為主），才有資格管30萬平米以上的小區(qū)。然后再管上5個(gè)30萬平米的小區(qū)以后，才能升級(jí)到一級(jí)資質(zhì)，才能管理所有類型的物業(yè)。且不說管理達(dá)到300萬平米的規(guī)模有多難，每個(gè)社區(qū)的面積哪能設(shè)計(jì)得剛好20萬、30萬平米？而這個(gè)20萬、30萬的標(biāo)準(zhǔn)又是以什么科學(xué)依據(jù)測算的？能管理好20萬平米的小區(qū)，就管理不好21萬平么？
就在這樣的規(guī)定下，一個(gè)帶有優(yōu)秀基因的企業(yè)必須在漫漫長途中一點(diǎn)一點(diǎn)打拼，在這個(gè)過程中，優(yōu)秀基因企業(yè)極有可能還沒有長大就被消滅了，業(yè)主也根本無法享受創(chuàng)新所帶來的服務(wù)，只能在原來的模式下沒有任何預(yù)知的等待基因突變。
三、制度誕生之初就意味著不公平
眾所周知，物業(yè)管理在中國的誕生，是基于房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，上個(gè)世紀(jì)成立的物業(yè)公司基本上全是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬公司。
現(xiàn)在再來看資質(zhì)的升級(jí)條件，主要有三個(gè)：一是資金，二是人才，三是管理面積。首先，房地產(chǎn)公司的資金是充裕的。其次人才方面也是沒有問題的，既可以從房產(chǎn)公司原有人才隊(duì)伍中抽調(diào)，也可以用充裕的資金對(duì)外招聘。再就是管理面積，地產(chǎn)公司開發(fā)的小區(qū)，天然的給自己下屬的物業(yè)公司（至于有人會(huì)說也要公開招投標(biāo)之類，咱們就不要討論了吧），所以面積更不是問題。此外，在資質(zhì)辦法出來之前（2004年5月1日），大多數(shù)房地產(chǎn)下屬物業(yè)公司已經(jīng)積累了足夠多的管理面積，直接升一級(jí)都沒有問題。至于資質(zhì)管理辦法出臺(tái)之后，房地產(chǎn)下屬物業(yè)公司要在資質(zhì)上升級(jí)，也會(huì)有很多地產(chǎn)公司的社會(huì)資源可以提供幫助，這個(gè)也不需要討論了吧。
于是，問題來了，那些沒有房地產(chǎn)公司背景的物業(yè)公司怎么辦？這些公司一沒有資金優(yōu)勢，二更沒有管理面積優(yōu)勢；即使擁有再強(qiáng)大的人才優(yōu)勢，也無法在市場競爭中占有優(yōu)勢，哪怕這些公司的服務(wù)模式、企業(yè)機(jī)制再先進(jìn)，再被社會(huì)認(rèn)可，也只能管理20萬平方米以下的小區(qū)，必須一級(jí)一級(jí)升到上面的層次才能多一點(diǎn)點(diǎn)的自由度。這樣的市場公平嗎？制訂于房地產(chǎn)背景下的資質(zhì)管理制度，還適應(yīng)當(dāng)前萬眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的市場環(huán)境么？
即便將前面的房地產(chǎn)背景消除，資質(zhì)制度的存在也是變相保護(hù)已有高等資質(zhì)的企業(yè)，而給新入企業(yè)設(shè)置了相對(duì)高的門檻，也就是將本來應(yīng)該平等的市場，人為地制造出不平等來，而且是限制弱者的不平等。這嚴(yán)重背離了市場公平競爭的規(guī)則。
四、沒有達(dá)到維護(hù)市場和諧的初衷
有人說了，這是出于保護(hù)消費(fèi)者的目的，才制訂了這樣的制度。那么，事實(shí)上保護(hù)了消費(fèi)者么？答案是否定的。因?yàn)椴粩啾┕獾母鞯匦^(qū)維權(quán)事件，說明了這個(gè)制度的缺陷。如果所有的物業(yè)公司都是符合資質(zhì)條件的，而符合資質(zhì)條件的企業(yè)，其行為又都能達(dá)到制度設(shè)立者的初衷，那么，各類惡性物管案例不斷出現(xiàn)的事實(shí)，則反證說明資質(zhì)并不能保證消費(fèi)者選擇到合格的物業(yè)公司。如果那些出現(xiàn)問題的小區(qū)物業(yè)公司不符合資質(zhì)規(guī)定，則說明資質(zhì)制度形成虛設(shè)，那就沒有存在的必要，還有可能成為某些既得利益集團(tuán)的利益輸送渠道。
假設(shè)一下，是不是沒有資質(zhì)管理，業(yè)主與物業(yè)管理的矛盾會(huì)比目前狀況更加惡化呢？竊以為可能性有，但很微小。首先，市場上已有十萬之眾的物業(yè)公司，這些公司服務(wù)著全部納入物業(yè)管理的小區(qū)，事先存在矛盾的小區(qū)仍然存在，事先不存在矛盾的小區(qū)也不會(huì)因?yàn)槿∠Y質(zhì)管理而突然爆發(fā)出矛盾。其次，新開發(fā)的小區(qū)多被開發(fā)商關(guān)聯(lián)企業(yè)納入管理范圍，在不改變當(dāng)前前期物業(yè)管理局面的前提下，無法改變新開發(fā)小區(qū)后期物業(yè)管理矛盾存續(xù)的數(shù)量，這也與資質(zhì)管理是否存在無關(guān)。
再次，取消資質(zhì)管理，讓小區(qū)業(yè)主的選擇范圍大大擴(kuò)展，也就是說，原本必須由一級(jí)企業(yè)管理的小區(qū)，現(xiàn)在可以由二級(jí)、三級(jí)以及三級(jí)臨時(shí)的企業(yè)來管理了，那么，增加了選擇范圍就會(huì)讓一個(gè)原來和諧的小區(qū)突然不和諧了么？就要趕走原來的物業(yè)去選擇一個(gè)三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)么？我想，即使有些個(gè)別業(yè)主動(dòng)了心思，廣大業(yè)主也是不答應(yīng)的；這是其一。其二，如果原本就不和諧，取消資質(zhì)只是讓消費(fèi)者增加了選擇余地，并不能成為增加矛盾的由頭，對(duì)促進(jìn)市場反倒更有好處，這會(huì)逼迫著那些所謂高資質(zhì)卻不能提供高服務(wù)的物業(yè)公司改進(jìn)服務(wù)，否則他的競爭對(duì)手會(huì)更多。
五、資質(zhì)管理其實(shí)是一種懶政思維
這種制度想當(dāng)然地認(rèn)定為有一定條件的企業(yè)比沒有條件的企業(yè)要好。所以，就讓那些有條件的企業(yè)有更好的發(fā)展平臺(tái)，而給沒有條件的企業(yè)設(shè)置門檻或障礙。這樣一來，就可以通過一個(gè)資質(zhì)管理辦法，讓社會(huì)上的優(yōu)秀企業(yè)多起來，從而可以減少對(duì)不良企業(yè)施政的頻率和次數(shù)。
真能達(dá)到預(yù)想的施政效果么？再來看資質(zhì)的三個(gè)主要條件：
一是資金和服務(wù)水平的好壞真有關(guān)系么？誰的注冊資金越高誰的服務(wù)水平就越好了么？
二是管理面積越多管理水平就越好么？一般來講，管理面積越多說明越多消費(fèi)者認(rèn)可，理應(yīng)服務(wù)水平越好，但這忽略了一個(gè)事實(shí)，那就是中國物業(yè)管理存在一個(gè)前期管理階段，而這個(gè)階段對(duì)物業(yè)管理的選擇，并不能體現(xiàn)出消費(fèi)者的意志，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)的意志。大家可以看看，有自己的物業(yè)公司的萬科、中海、保利、恒大、龍湖、綠城，等等等等一眾房企，小區(qū)的第一個(gè)物業(yè)管理者是不是都是他們自己？所以，管理面積多并不能夠代表這個(gè)企業(yè)的服務(wù)能被業(yè)主完全認(rèn)可。只所以這些大牌房企下屬的物業(yè)服務(wù)還能被認(rèn)可，是因?yàn)檫@些物業(yè)公司是被作為房地產(chǎn)開發(fā)的品牌售后服務(wù)對(duì)待的，所以，為了銷售而維持高水準(zhǔn)服務(wù)，不惜由房地產(chǎn)大幅補(bǔ)貼給物業(yè)公司，這種“高水平服務(wù)”既不符合市場規(guī)則，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的物業(yè)管理市場秩序，更是用補(bǔ)貼的方式惡意壟斷市場。
那些大牌房地產(chǎn)企業(yè)，還重視企業(yè)聲譽(yù)，下屬物業(yè)還不至于荒唐到可怕的地步；但那些小的房地產(chǎn)開發(fā)商呢？他們的下屬物業(yè)公司還會(huì)那么規(guī)矩嗎？如果關(guān)注這個(gè)行當(dāng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，發(fā)生問題的小區(qū)大多與房地產(chǎn)開發(fā)公司有千絲萬縷的關(guān)系。我們不能因?yàn)橐粋�(gè)萬科物業(yè)的優(yōu)秀而忽略了數(shù)萬個(gè)房企下屬物業(yè)的弊病。
最后一個(gè)條件就是人才，資質(zhì)管理辦法中規(guī)定的是持有證書的人才。持有證書的人就一定是符合市場要求、能夠創(chuàng)造出業(yè)主所需求的服務(wù)人才么？我想每個(gè)人心中都有自己的答案。如果證書真能代表人才，那中國的教育制度便完美無缺。
由上可知，資質(zhì)管理其實(shí)就是懶政思維的表現(xiàn)，用資質(zhì)方面的管理處罰，替代實(shí)質(zhì)損害市場公平公正的行為的處理。一個(gè)企業(yè)做了損害業(yè)主、損害行業(yè)的事情，就降資質(zhì)、罰款，然后萬事大吉，至于業(yè)主的損失，行業(yè)的損失，以及發(fā)展前景、美好未來等等，就沒有人去關(guān)心了。
英、美、新加坡、香港等物業(yè)管理發(fā)展較先進(jìn)的國家和地區(qū)，均沒有物業(yè)管理企業(yè)的牌照或資質(zhì)制度，只要工商登記既可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。當(dāng)然，有眾多的法規(guī)法律及行業(yè)自律規(guī)范等，約束著這些企業(yè)的行為；也有眾多法規(guī)制度保障推進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。雖然沒有資質(zhì)管理，但這些國家和地區(qū)并沒有頻繁發(fā)生業(yè)主向物業(yè)公司維權(quán)的事件。其根本原因就在于政府實(shí)實(shí)在在地落實(shí)了自己的職責(zé)。
當(dāng)然，資質(zhì)管理并不是當(dāng)前物業(yè)管理一些亂象的根源，或者說一定程度上起到了遏制亂象的積極因素。但也不可否認(rèn)的是，資質(zhì)管理抹殺了市場配置資源的機(jī)制，特別是在當(dāng)前的市場環(huán)境下，資質(zhì)管理的好處，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其對(duì)市場發(fā)展帶來的阻力。
來源：蜂巢物業(yè)論壇